부동산으로 부자되자! [분양권 투자란? 규제지역별 전매제한?]

안녕하세요, 부자아빠(Rich papa)입니다!

 

6월 말은 공모주/실권주 청약도 없고, 잠잠한 월말이네요.

 

몸이 조금 안좋아서 몇주 블로그 관리를 못했는데, 

다시 부동산 관련 포스팅을 시작해보고자 합니다.

 

첫번째 주제는 현재 제가 고려중인 분양권 투자관련 내용을 포스팅해보고자합니다.

 

 

 

 

분양권 투자란?

 

아파트가 지어질 때 청약을 통해 당첨받은 분양권을 사고파는 투자

 

아파트는 통상 3년 정도 건설기간이 걸립니다.

건설을 시작하면 통상 착공이라하며 착공이후 일반인 대상으로 입주자모집 공고를 통해 일반분양을 합니다.

 

이 일반분양에 당첨되면 분양권이라는 "권리"를 당첨자에게 주는데요.

이 권리는 집과 대등한 "권리"이지 "집"이 아닙니다. 왜냐하면 건물은 3년 후에 준공이되어야 비로소 "집=주택"이라고 등기되고 각종 주택에 대한 규제가 적용됩니다.

 

분양권의 전매제한

 

이 권리가 사실상 집과 마찬가지이기 때문에 다양한 부동산 규제에서 이 분양권의 전매를 제한하는데요,

(전매는 되파는 것을 말하는 한자입니다.)

어떤 규제가 적용되는 지역의 분양권이냐에 따라 이 분양권 전매가 일정 기간 제한됩니다. 

 

전매제한은 지역의 규제 수준에 따라 상이한데요

분양권과 관련된 규제는 크게 아래 3가지로 보시면 됩니다.

 

1. 조정대상지역

2. 투기과열지구

3. 분양가상한제 적용

4. 공공택지 분양(공공택지 분양권은 패스)

5. 수도권 성장관리지역,과밀억제권역, 지방광역시 도시지역

 

1. 조정대상지역

조정대상지역의 정의는 패스하구요, 일단 조정대상지역이 되면 아래와 같이 전매제한 기간이 1~3지역에 따라 차등 적용됩니다. 하지만 현재 조정지역은 모두 1지역으로 되어있어서 조정대상지역 = 소유권이전등기일까지 분양권 전매 금지! 로 보시면 됩니다.

 

ㅁ조정 대상 지역 분양권 전매제한 기간

- 1지역(수도권) : 소유권 이전등기일까지

- 2지역(수도권 외 광역시) : 1년6개월

- 3지역 : 공공택지 1년, 민간택지 6개월

 * 이 지역이 조정대상지역인지 여부는 리스트를 확인해보시면 됩니다.

 ▼국토부 홈페이지 공지사항 | 국토교통부 (molit.go.kr) 에서 조정대상지역 지정 해제 로 검색!

 

ㅁ조정 대상 지역 리스트

작성일 기준 20.12.18일이 가장 최신으로 아래와 같고,

현재 모두 1지역으로 구분되어 소유권 이전등기일까지 전매가 금지됩니다!

 

조정대상지역 리스트(`20.12.18 기준)

1-1. 지정지역 : 부산광역시 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구, 대구광역시 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외), 광주광역시 동구, 서구, 남구, 북구, 광산구, 울산광역시 중구, 남구, 경기도 파주시(문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외), 충청남도 천안시 동남구(목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외), 서북구(성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외), 논산시(강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외), 공주시(유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외), 전라북도 전주시 완산구, 덕진구, 전라남도 여수시(돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외), 순천시(승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외), 광양시(봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외), 경상북도 포항시 남구(구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외), 경산시(하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외), 경상남도 창원시 성산구

 

 1-2. 해제지역 : 인천 중구 을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동, 경기도 양주시 백석읍, 남면, 광적면, 은현면, 안성시 미양면·대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면, 금광면, 죽산면, 삼죽면

 

 

2. 투기과열지구

투기가 성행할 것으로 예상되는 지구로, 청약이 과열인 지역에 국토부장권과 시도지사가 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정/해제합니다. 참고로, 조정대상 "지역"과 투기과열"지구는 별도로 적용되는 규제입니다. 투기과열지구이지만 조정대상지역이 아니거나, 반대이거나 이런게 가능합니다. 참조만하시구요

 

 

ㅁ조정 대상 지역 분양권 전매제한 기간 : 소유권 이전등기시까지(최대5년)

 

투기과열지구로 지정되면 바로 소유권 이전등기시까지 최대 5년간 전매가 제한됩니다.

보통 건물이 3년이면 지어지니 느리게느리게 지어져서 5년이 걸리지 않는 한 지어지고 등기가 나오면 주택은 되팔 수 있다고 이해하시면 됩니다.

 

ㅁ투기과열지구 리스트

12월 18일자가 작성일 기준 최신이고, 아래와 같습니다.

 

 ▼국토부 홈페이지 공지사항 | 국토교통부 (molit.go.kr) 에서 투기과열지구로 검색!

지정일자	지정지역
2017. 8. 3.	서울특별시 전역(25개區), 경기도 과천시, 세종특별자치시주1)
2017. 9. 6.	경기도 성남시 분당구, 대구광역시 수성구
2018. 8. 28.	경기도 광명시, 하남시
2020. 6. 19.	경기도 수원시, 성남시 수정구, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 동탄2택지개발지구주2), 인천광역시 연수구, 남동구, 서구, 대전광역시 동구, 중구, 서구, 유성구
2020. 12. 18.	경상남도 창원시 의창구주3)

3. 분양가상한제 적용

분양가 상한제는 일반 분양가격을 일정 가격 이하로 규제하는 가장 강력한 규제입니다.

분양가 상한제가 적용되는 아파트는 분양권전매가 아주 길게 제한됩니다. 5~10년..

그리고 예외적으로 전매를 해야하는 상황에는 LH에서 우선매수를 진행하게됩니다.

 

분양가상한제 적용 분양권은 매수가 불가능 하다고 보시면 될 것 같습니다.

5. 수도권 성장관리권역,과밀억제권역, 지방광역시 도시지역

20년 9월22일자로 주택법 시행령 개정을 통해 수도권 성장관리지역,과밀억제권역과 지방광역시 도시지역은 소유권 이전등기시까지 분양권 전매가 제한되었습니다. (현재 도시 같은 수도권은 대부분 적용되었다고 보시면됩니다.)

 

ㅁ성장관리권역,과밀억제권역 리스트

지방광역시는 지방광역시 내 "도시지역"은 전매제한됩니다. 비도시지역은 안걸려요.(아래 리스트 확인)

부산,울산,대구,대전,광주! 전부 소유권 이전등기시까지 전매제한입니다.

 

 

분양권 전매가 가능한 비규제지역은? 

 

이미 비규제지역에 대한 투자자들의 손길이 많은 후폭풍을 일으키고 있어 언제 규제가 가해질지 모르는

상황이긴 합니다만, 분양권 전매는 아래 비규제 지역에서 가능합니다.

 

ㅁ비규제지역 리스트

21년 초 기준으로 아래와 같습니다.

구분	지역
경기	가평 양평 여주 이천 연천 동두천 포천
강원	춘천,원주, 강릉
충북	충주
충남	아산,당진,서산,공주,계룡
전북	군산,익산
전남	목포,나주
경북	포항북구, 구미, 경주, 안동, 김천
경남	김해, 양산, 거제,진주,마산진해,통영
울산	동구,북구
부산	기장군, 중구
제주	서귀포, 제주

 

근데 어디서 무엇을 사면될까요?

 

 

아래 둘중 하나를 사면되는데요

 

1. 현재 매수가 가능한 분양권

2. 향후 매수가 가능할 분양권

 

이 두개를 구분해서 직접 발굴하시는건 상당히 어렵고,

일반적으로는 네이버부동산 등에서 분양권 조회하여 찾으면 용이합니다. 

 

현재 매수가 가능한 분양권 조회방법 

일반적으로 네이버부동산에서 아래와 같이 "아파트 분양권"을 선택하고 조회하시면 

현재 가격/프리미엄 등을 정보를 볼 수 있습니다. 

향후 매수가 가능할 분양권 조회방법

전매제한이 해제되어 분양권거래가 가능해지거나, 전매제한이 애초에 걸리지 않은 분양권 두가지를 잘 찾아야하는데요.

 

분양권 전매제한 가능 지역을 검색하면 거제, 울산 등 위에서 규제가 적용되지 않는 지역을 알 수있는데요,

검색 창에 분양캘린더 등을 검색해서 해당 지역의 분양일정을 확인하여 당첨자 발표 직후 바로 매수를 하는게 통상적입니다.

 

전매제한 해제 예정단지도 검색하면 어디가 곧 해제되는지 정리된 자료들이 많이 나오니, 기다리셨다가 네이버부동산에 물건이 나오면 거래를 진행하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

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세 줄 요약

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 1. 분양권 투자란 분양권을 사서, 아파트가 지어지기전에 되파는 투자

 2. 규제지역 등에 따른 전매제한이 많음. 제한기간내 거래하다 걸리면 3년/3천 징역벌금형 ㅂㄷㄷ 

 3. 비규제지역, 전매제한 없거나, 풀린 물건을 네이버 부동산에서 찾아서 사면됨

 

 

 

궁금하신 점 댓글 달아주시면 아는 범위에서는 최대한 알려드리겠습니다!

 

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