안녕하세요, 부자아빠(Rich papa)입니다!
규제지역 6억 초과 주택 구매시 DSR 규제 적용에 대한 뉴스가 떠들썩합니다.
이로 인한 대출한도가 급격히 줄어든 분들이 많으실텐데요.
그렇지 않더라도 DSR로 인해 내 대출이 얼마나 줄어들지 고민하는 분들도 많으신 것 같습니다.
오늘은 DSR이 무엇이고, 어떤식으로 적용되는지 한번 알아보겠습니다.
DSR이란?
DSR(Debt Service Ratio)는 총부채 원리금상환비율의 줄임말, 단순 이자가 아닌 원리금상환액으로 대출규제하는 기준
일단 대출 규제는 DTI -> DSR 순으로 강화되었는데요.
쉽게 말하면 기존 DTI는 "내가 버는돈으로 이자를 낼수 있느냐"였다고 하면
DSR은 여기서 한발 더 나아가서 내가 버는 돈으로 이자와 원금 상환이 가능하냐를 보는 것이라고 이해하시면 됩니다.
강화된 규제정책은 21년7월부터 매년 조금씩 적용범위가 넓어지는데요
아래 표와 같습니다.
※DSR 연도별 강화기준(현재기준 DSR 기준은 40%)
| 현행 | 1단계(21.7월) | 2단계(22년7월) | 3단계(23년7월) | |
| 주택담보대출 | 투기지역,투기과열지구 9억 초과 주택 |
전 규제 지역 6억 초과 주택 | 총 대출 2억초과 | 총 대출 1억 초과 |
| 신용대출 | 연소득 8천 + 1억 초과 대출 | 1억 초과 신용대출 |
오늘 21년 7월 27일자 기준으로는 모든 규제지역 6억 초과 주택의 주담대를 받을때, 1억초과 신용대출을 받을때 DSR 기준을 적용하며 현재 기준은 DSR 40%입니다.
내년부터는 주담대 2억이상이면 DSR 적용되고, 내후년에는 주담대 1억을 받아도 DSR 40%를 적용됩니다.
보통 주택가격의 40~60%수준으로 주담대를 실행하실텐데요, 거꾸로 얘기하면
22년부터는 5억이상 주택구매시, 23년부터는 3억이상 주택구매시에 DSR 40%가 적용된다고 해석하시면 되겠습니다.
DSR 40%적용시 대출한도는 어떻게 될까요?
크게 아래 3가지를 가지고 계산해볼 수 있습니다.
ㅇ연봉(세전,원천기준), 적용이자, 대출총액
DSR은 주담대와 신용대출을 옥죄기 위한 규제입니다.
쉽게 말해 신용대출이 많으면 주담대가 적어지고, 주담대가 많아지면 신용대출이 안나오는 형태입니다.
저는 주로 부동산계산시를 활용합니다.(아래링크 참조)
DSR, 신DTI 계산::부동산계산기.com (xn--989a00af8jnslv3dba.com)
부동산계산기
부동산계산기 DTI DSR 신DTI LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률
xn--989a00af8jnslv3dba.com
접속 후 DTI/LTV -> DSR로 들어가보시면 계산기가 나옵니다.
연소득 입력후, 아래 대출금, 대출기간, 금리를 입력하고 DSR 계산하기를 누르시면 결과가 현재 DSR가 몇%인지 나오게됩니다.
아무래도 24년 쯤되면 모든분들이 DSR를 적용받으시겠고, 금리상승이 예견되므로 주담대 이율을 4%정도로 잡고
연봉 5,7천으로 계산해보면 아래와 같습니다. 신용대출은 모든 금액을 5~7년정도 상환기간으로 원리금을 모두 반영하기때문에 DSR 적용된 상태에서는 신용대출을 많이 받으면 대출총액이 줄어듦으로 대출총액이 많이 필요하면 신용대출을 섞기보다 30년 상환 주담대를 많이 받으시는게 유리해보입니다.
※ 주요가정 : 연이자 4%, 상환기간 30년, 기타대출 없음
ㅇ 연봉 7천은 주담대 4.85억 가능
ㅇ 연봉 5천은 주담대 3.4억 가능
※ 주요가정 : 연이자 3%, 상환기간 30년, 기타대출 없음
ㅇ 연봉 7천은 주담대 5.5억 가능
ㅇ 연봉 5천은 주담대 3.95억 가능
일반적으로 아래 사항은 놓칠 수 있으니 참조하세요
1. 금리가 높아지면 대출총액이 상당히 줄어듦
2. 상환기간이 짧아져도 대출액이 줄어듦
3. 신용대출은 상환기간을 5~7년 가정해서 원리금을 산정해버림(금융사별 상이)
신DTI와 DSR 차이?
정리가 잘되어있는 표가 있어 공유드립니다.
주담대는 모두 포함이지만,
신 DTI에는 신용,기타,비주택담보대출,전세보증금 담보대출등이 포함되지 않습니다.
참고로 DTI와 신 DTI차이는 아래와 같습니다.
DTI VS 신DTI
신 DTI는 다주택자 대출규제용 기준이라고 보면되는데요,
주담대가 여러건 일때 복수개를 합쳐서 적용하는 기준이 신 DTI입니다.
분양권 투자시 영향도는 다음 포스팅에서 다뤄보겠습니다.
세 줄 요약
1. DSR는 대출한도를 줄이기 위한 규제, 모든 대출의 원금,이자를 합쳐서 대출한도를 줄임
2. 24년 이후에는 3억이상 주택에 1억이상 주택만 사도 DSR 40%적용됨
3. 낮은 금리, 긴 상환기간을 설정할 수 잇으면 DSR한도내 대출총액이 높아짐
궁금하신 점 댓글 달아주시면 아는 범위에서는 최대한 알려드리겠습니다!
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