부동산으로 부자되자!!![전월세전환율, 전세 월세 전환 계산방법, 전세계약을 월세계약으로..]

안녕하세요, 부자아빠(Rich papa)입니다!

 

오늘은 오랜만에 부동산 글을 씁니다.

 

저는 서울 성북구 내 재개발 입주권을 매수하여 현재 전세살이를 하고 있는데요,

이번에 둘째 임신으로 집 평수를 넓히려고 보니 전세 집을 알아보다보니 월세 계약이 트렌드가 되었더군요.

 

임대차 계약갱신청구권 도입 초기 이번 정권에서는 전세의 월세 전환을 목표로 하는 것이라는 생각을 했었는데,

점점 현실이 되어가고 있습니다.

 

기준 금리 상승으로 22년 초 요즘 전세 이자율이 보통 3%중반~4%수준이 나오는데요. 

전세를 월세로 고려시 월세를 어떻게 해야할지

케이스별로 계산 방식에 대해 알려드리겠습니다.

 

본인이 어떤 케이스인지 명확히 알아야하는데요!

 

Case 1. 내가 사는 전세가격이 올라 오른 전세가를 월세로 계약할때

Case 2. 내가 사는 월세집을 전세로 계약하고 싶을때(혹은 일부 월세를 전세로 바꾸고싶을때)

Case 3. 전세로 올린 매물을 월세로 계약하고 싶을때

Case 4. 월세로 올린 매물을 전세로 계약하고 싶을때

 

법령으로 전환율을 정의해놓은 케이스는 Case1만 해당합니다.

전세가격 폭등으로 오른 가격으로 전세계약이 힘든 임차인을 위해 오른 전세금을 집주인이 월세로 받고자할때, 주거안정을 위해 전월세 전환율을 정해둔 것이지요.

 

 

 

Case 1. 내가 사는 전세가격이 올라 오른 전세가를 월세로 계약할때

1.관련 법령

주택임대차보호법 제 7조의2(월차임 전환시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한

월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개 2010 . 5 . 17., 2013 . 8 . 13., 2016 . 5. 29.>

​

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 하는 비율

= 10%

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 하는 이율을 더한 비율

= 기준금리 + 2%

[전문개정 2008.3 .21]

 

현재 대통령령으로 정한 이율이 2%이기때문에 한국은행 기준금리 + 2%한 수치가 10%를 넘지않는 시대에는 아래 산식을 외우면 되는 것입니다.

 

전월세 전환율 = 한국은행 기준 금리(22년 2월 현재 1.25%) + 2% = 3.25%

 

※참고. 한국은행 기준금리 변화(상승속도가 ㅎㄷㄷ합니다)

2. 계산방법

 1)산식 : 보증금 * 전월세전환율 / 12

 

  EX) 원 전세계약 금액 3억 -> 전세 5억에 재계약시 전세 보증금 상향액 2억 * 전월세 전환율 (3.25%) / 12 = 54.16만원

 

 

 

Case 2,3,4 그 외의 월세전환율

법령은 없고, 통상 해당 지역에 정해진 룰이 따른다. 통상 전세대출 금리 수준으로.

다만, 부동산감정원은 해당 지역별 전환율을 별도로 조사해 공표.

 

전세를 월세로 바꾸거나, 월세를 전세로 바꾸는 것은 사실상 개인간의 거래이고, 각자 원하는 수준에서 협의하여 정하면 되는 것이므로, 주가안정을 위한 Case1 외에는 모두 해당 지역 부동산거래시 통상 수준의 전환율이 있습니다.

 

한국은 전세 거래의 전통이 깊어 오랜 데이터가 축적되어있는데요, 한국 부동산감정원에서 지역별 전환율을 월별로 조사해서 발표하고 있습니다.

 

현재 서울 강북권은 4.2% 수준의 전월세 전환율을 보입니다.(뒤에서 말씀드리겠지만 현실에는 통상 3~3.5%수준..)

 

 

1. 우리동네 전월세 전환율 찾는법

1)부동산통계뷰어 사이트로 접속

https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do?menuId=RENT_31100 

2)상단 정보 선택 

 - 지역은 시군구권역별,

 - 상세지역은 원하는 곳으로

 - 주택유형은 아파트면 아파트로, 단독이면 단독으로 선택(안하면 종합으로 나오니 다릅니다~)

 - 기간은 원하는 기간으로 세팅후 확인

3) 결과보기

 

2. 계산 방법

Case1과 동일합니다.

 

전세를 월세로 바꿀때는

보증금 * 전월세전환율 / 12

 

월세를 전세로 바꿀때는

월세 * 12 / 전월세 전환율

 

3. 현실에서는..

전세대출 가능 여부에 따라 월세전환율의 의미가 달라집니다.

왜냐하면 전세대출이 되는 세입자는 은행에가면 3~4%수준에서 대출이 가능한데,

굳이 4%이상의 전월세 전환율의 월세계약은 할 이유가 없고, 다른 물건을 찾겠죠.

물론 전세대출이 안되는 세입자이거나, 집주인이 월세보다 전세금이 필요한데 세입자가 월세를 요구한다면, 집주인은 높은 전월세전환율을 적용하려하겠죠.

 

집주인도 대출이 잘되는 전세시장에서는 그렇지만, 요즘은 전세대출이 어려워지고, 금리가 오르다보니 차츰 월세 계약을 세입자가 원하는 상황이 오고 있습니다.

 

Case 2. 내가 사는 월세집을 전세로 계약하고 싶을때(혹은 일부 월세를 전세로 바꾸고싶을때)

Case 3. 전세로 올린 매물을 월세로 계약하고 싶을때

Case 4. 월세로 올린 매물을 전세로 계약하고 싶을때

 

3가지 케이스 모두 결국 요청하는 쪽이 "을"인 입장이고, 요청을 받는 쪽이 "갑"이 됩니다.

 

통상은 부동산에서 집주인과 협의를 해줍니다만,

전세시장이 많이 위축된 상황에서는 통상보다 조금 싸게 월세를 맞출수도 있고,

전세 물건이 귀할때는 비싼 월세를 내야하거나 여러 상황이 있을 수 있습니다. 

그리고 집주인이 목돈이 필요하여 전세금을 꼭 필요로하는 경우도 있으므로, 협의를 잘하시면 됩니다.

 

마지막으로 꿀팁을 드리자면, 복비를 깎으려들지 말고 오히려 수고비를 조금 더 얹어드리는 방안이 좋습니다. (다만 지역별 중개수수료 한도를 넘으면 중개사님 법률위반으로 패널티가 있으니 이건 조심..해야하지만 내가 신고를 안한다면 뭐..)  

 

 

- 끗 -