[재개발 투자] 재개발 입주권과 구축아파트 투자 수익률 비교 : 관리처분 이후 투자시 현실 수익률에 대한 고찰 : 현재 진행형

안녕하세요, 부자아빠(Rich papa)입니다!

 

저는 재개발 입주권을 매수 한 이후 전세로 몸테크를 실천 중에 있습니다.

 

코로나로 점화된 물가인상 여파에 푸틴발 악재가 겹쳐 사상 최대 원자재 폭등이 일어났는데요.

뉴스로만 보던 일이 저에게 여파를 미칠 줄이야 ...

 

요즘 원자재 상승으로 인한 시공비로 인상이 재개발/재건축에 직격탄을 날리고 있습니다. 

시공비 뉴스를 찾아보면 아래와 같은 뉴스를 다수 볼 수 있습니다.

 

올해 초 착공을 앞두고 저희 단지에도 시공사에서 공사비 인상 통지를 날려 잠시 멘탈이 나갔었는데요.

마음을 다잡기 위해 투자 수익률을 다시한번 점검해볼겸 포스팅을 작성해봅니다.

 

재개발 투자를 검토하고 계신 분들은 단순히 권리가, 프리미엄, 입주후 내가 가질 아파트 가격을 놓고 꿈같은 수익금에 취해있지는 않은지 한번 되짚어보실 수 있었으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

재개발 투자 수익률 계산방법

수익률= 총 이익 / 총 투하자본 , 현시점 서울 내 재개발, 자본 없이 풀대출 가정, 살집은 별도로 구하며, 매수 전 무주택 조건

 

보통 재개발 입주권을 구매하면 총 권리가 + 프리미엄을 합친 1)매수금액 을 지불합니다.

 

조합원 분양이 끝나면 조합원 분양가와 권리가의 차액인 2)추가분담금 을 지불하죠

 

그리고  3)금융비용 및 각종 부대비용/세금을 더하고

 4) 재개발 기간동안 내가 거주할 전/월세 비용을 더해

내가 총 투입한 자본을 산출해보겠습니다. 

 

그럼 보통 이렇게 됩니다.

 

일단 사업기간!

보통 재개발사업은 관리처분 - 이주 - 철거 - 착공 - 준공 의 순서를 거치는데요.

 ㅇ관리처분~이주 : 최소 1년~2년

 ㅇ철거/착공 : 1년

 ㅇ사업 : 3년

  = 6년정도 기간이 소요됩니다.

 

 개발기간 6년을 가정하면, 

 1) 매수금액 4억 : 권리가 1억, 프리미엄 3억 

 2) 추가분담금 3억 : 조합원 분양가 4억 - 권리가 1억 

 3) 각종 비용 1.55억 : 이자 1.4억, 취등록세/복비 1,500만 

  - 개발기간 6년 * 4억 * 3~4% = 8,400만

  - 입주 후 잔금대출 2년 * 7억 * 4% = 5,600만

  - 취등록세, 복비 = 1,500만원   

 * 현금이 있으신분들은 저 이자비용만큼 기회비용이 투입되니 같다고보겠습니다.

 4) 전/월세 비용 : 9,600만원 (4억 전세집/4%금리 전세대출시)

 * 내가 살집이 필요합니다.

 

그럼 총 투하자본은 약 9.39억이 됩니다.

 

여기서 입주 후 비과세 요건을 만들고 13억에 아파트를 매도한다고 가정해봅니다.

 

그럼 13억 - 9.38억 = 3.61억의 양도차익이 생기고, 양도세는 600만원정도 부과됩니다.

 

이걸 표로 정리해보면 아래와 같습니다.

 

 

 

 

와!! 3.61억이나 번다고? 여기까지만 보면 재개발 투자가 짱인 것처럼 보입니다.

 

그란데말입니다.. 저건 아름다운 경우이고..

오늘의 비교대상은 아래 두가지입니다.

 

 

1. 각종 재개발 이슈 폭발한 경우

2. 구축 아파트 매수/매도 

 

 

 

 

 

일단, 연간 수익률로 환산해본다면?

위 수익은 8년간 9억이 넘는 자금을 투하하여 나온 수익입니다. 

입주권 매수시점, 분담금(잔금) 납입시점, 매년 지불하는 이자비용 등 등 자금 투입시점이 분할되어있어 정확히 연간 수익률로 계산하기는 어렵겠지만, 그냥 단순히 내가 존버한 기간을 나눠보면 어떻게 될까요?

 

ㅇ연간 양도차익 : 4,500만원, 수익률 : 약 4.8% 이 나옵니다. 

 

 

 

 

 

 

재개발 이슈 폭탄

불로소득으로 욕먹는 부동산 투자자의 입장에서 변명과, 작금의 원자재 가격 폭등으로 시공비 증액으로 사업장별 시공 리스크를 얹어서 생각해본다면..

 

1. 추가분담금 증가 위험

 제가 보유한 단지는 이번에 시공사에서 증액요구한 금액 수준이 기존 대비 20%수준의 시공비 인상입니다. 어느정도 협상이 이루어지더라도 최악의 경우는 분담금을 추가로 지불하여야합니다. 권리가와 비례율로 계산하는게 맞지만 단순 산술계산하면 조합원당 5천~1억정도 추가 비용이 지불될 가능성이 있습니다. 똥밟아서 1억정도 늘었다고 가정해봅니다. 

 

2. 기간 증가 위험

공사비 협상 결렬, 각종 건축관련 인허가 태클, 알박기, 미이주자, 종교단체 이슈 등등

요즘은 안전관리계획 강화, 중대재해법으로 인한 사업기간 증가 등이 이슈인데요.

사업 중간중간 암초로 인한 기간이 1년,2년 늘어날때마다 연간 수익률은 뚝뚝 떨어집니다..

2년정도 늘어났다고 가정해볼게요.

 

 

 

종전의 아름다운 그림에 현실 변수를 넣어보겠습니다.

 

 

 

양도차익은 3.6억 -> 1.86억으로 쪼그라들고, 투하자본은 9.39억 -> 11.14억으로 늘어납니다. 

수익률은 38.4% -> 16.7% , 연간수익률은 4.8%-> 1.7%까지 내려옵니다.

 

 

 

 

구축 아파트를 샀더라면?𖤐𖤐𖤐𖤐

제가 입주권 매수시점(19.4월)에 매수 직전에 계약파기된 아파트 실거래가 정보를 보겠습니다.

 

ㅇ7억 중반에 매수가 가능했고, 21년말 10.7억까지 실거래가가 형성되었습니다. 

 

 

 

 

 

수익률로 환산해보겠습니다.

 

 

정리해보면 아래와 같습니다.

 

 

ㅇ매수비용 총 8.4억 : 7.5억, 부대비용 0.67억 

 - 이자 8,000만원(3% 주담대 고정이자)

 - 복비 최등록세 등 2500만원

ㅇ매도 11억 (2년 거주후 바로 매도)

 - 양도세 비과세

 

양도 차익은 2.57억, 투하자본은 8.42억, 수익률은 30.6%, 연간수익률(Y0~3)은 10.2%에 달합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

운좋게 폭등장 초입에 매수한거를 가정하면 안되는것 아니야? 할 수 있기 때문에

8년 정도  장기 거주 후 판다는 가정을 넣어서 보수적으로 계산해보면 아래와 같습니다.

 

 

 

양도 차익은 1.45억, 투하자본은 9.55억, 수익률은 15.2%, 연간수익률(Y0~8)은 1.9%가 됩니다. 

 

 

 

 

 

결론𖤐𖤐𖤐𖤐

ㅇ수익률 비교 :  이상적인 재개발 >  구축아파트 투자 >  구축아파트 장기보유 >= 재개발 똥폭탄

 

 

 

 

동일 지역을 가정하면 신축아파트가 12억이 되는 경우 구축아파트도 9~10억은 따라가기 때문에

재개발 투자와 구축아파트 투자를 고민 중이시라면, 사실 어떤 선택을 해도 큰 차이는 없다는 결론입니다.

 

나의 가치관이 지금의 거주 안정성과 적당한 시세차익에 있느냐, 모험을 즐기며 몸테크를 버티며 수익을 극대화할것이냐에 따라 선택하게 될 것으로 보입니다.

 

그리고 추가적인 투자를 고려중이라면 구축아파트 투자가 일시적 1가구 2주택 전략을 취할 수 있기 때문에, 훨씬 유리해보입니다.

(부동산 가격 하락하면 구축아파트나 재개발 입주권이나 박살나는건 마찬가지이고, 2번째 주택은 급매도하고 버티면 되니까..)

 

위 예시는 사실상 다른 재개발 단지에 적용해도 비슷한 수익율이 나올 수 밖에 없습니다. 왜냐면 결국 시세차익에 대한 부분이 입주권 프리미엄으로 붙어있는 상태로 항상 연동되어 움직이기 때문입니다. 특정 지역 시세가 날아가더라도 결국 입주권 가격은 주변 구축아파트와 연동되어 오를 수 밖에 없기도 하구요.

 

선택하지 않은 선택지에 대한 미련으로 글이 길어졌습니다.

 

-끗-

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세 줄 요약

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 1. 이상적인 경우 재개발 투자 수익률이 짱

 2. 공사 관련 이슈가 생길때마다 수익률이 뚝뚝 떨어지고 구축아파트 투자랑 비슷해짐 

 3. 2주택 이상 추가 투자를 고려중이라면  구축아파트 투자로 시작하는게 수익률 측면에서는 더 유리할 수 있음

 

 

 

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