안녕하세요, 부자아빠(Rich papa)입니다!
지난 번 포스팅에서 분양권 전매제한 제도와 거래가 가능한 분양권에 대해 알아보았는데요
2021.06.25 - [서울, 내 살집 마련하기/부동산 투자] - 부동산으로 부자되자! [분양권 투자란? 규제지역별 전매제한?]
부동산으로 부자되자! [분양권 투자란? 규제지역별 전매제한?]
안녕하세요, 부자아빠(Rich papa)입니다! 6월 말은 공모주/실권주 청약도 없고, 잠잠한 월말이네요. 몸이 조금 안좋아서 몇주 블로그 관리를 못했는데, 다시 부동산 관련 포스팅을 시작해보고자 합
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오늘은 분양권 거래시 필요한 자금과 세금에 대해 알아보겠습니다.
분양권을 살 때 들어가는 돈은?
분양권 거래순서는 일반적으로 아래와 같습니다.
- 매물 검색 > 매도자 권리확인 > 가계약금 입금 > 본 계약(분양계약서원본,신분증 확인 >잔금 및 명의변경
- 취등록세 없음, 부동산 중개수수료 100만원~200만원
* 분양권은 주택이 아니기 때문에 취등록세는 들지 않습니다. 나중에 집이 되면 그때 취등록세를 내죠
시기별로 자금이 들어가며
예를 들어 분양가 3억, 계약금 10%짜리 분양권, 프리미엄 5천에 매수하는 거래라고하면
가계약시 100만원 입금(물건마다 상이함)
본 계약시 기존 납부된 3,000+ 5000 총 8천의 10% 인 800만원
잔금시 8,000 - 800- 100 만원 = 7100만원
이렇게 자금이 필요합니다.
초초보 분들을 위해
분양권은 집이 아니라 이전에 분양권을 가지고 있던 사람이 계약금만 걸고 분양받아놓은 권리를 사는 것이기 때문에,
이전 분양권 주인이 낸 계약금 + 이 사람이 받고싶은 프리미엄 = 매도가격이 됩니다.
위 경우에 매도가가 3.5억이아니라, 8천만원이 된다는 뜻입니다.
가계약금 입금전에 확인해야 할 것들
요즘 가계약금 먹튀하는 사례가 종종있죠. 부동산과 매수자 모두 피해자이지만, 조심해서 나쁠건없겠죠?
보통 분양권 거래는 전화 등 원격으로 진행되는 경우가 많아서 부동산도 못믿는 분들이 계시죠.
일단 조심할 수 있는 방법은
0. 전매가능여부 확인
전매가능한 곳인지는 애초에 물건 검색시 파악이 되셨겠죠? 0순위입니다.
1. 매도자 신분증 진위 확인
(주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24 (gov.kr))
주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24
- 인터넷에 의한 주민등록증 진위확인은 공동인증서로 본인확인을 하신 후 사용하실 수 있으며 전화자동응답시스템(ARS,국번없이 1382번)에서도 전화로 누구나 주민등록증의 진위를 확인할 수 있
www.gov.kr
정부24주민등록증의 진위확인이 가능합니다.
2. 매도자 분양권 권리 유효 여부확인
분양권은 시공사와 매도자가 계약을 해둔 상태에서만 거래가 됩니다. (참고로 분양권 당첨자 발표이후 정당계약 전까지 전매는 무조건 불법입니다.)
가계약 의사를 전달하면 이 계약을 증명하는 분양계약서 사본을 받았을텐데요. 이 분양계약서로 사기를 치는 경우도 많기 때문에 위 1번 과정에서 매도자 신분이 확인 되셨으면 시공사에 전화를 걸어 권리의무승계(명의변경) 담당부서에 계약자 정보와 계약금(혹은 중도금) 정상 납부 여부를 확인하시면 됩니다.
가끔 투과/조정지역 내 분양물건 중 계약 3~4페이지 정도에 1주택 처분부 당첨자인지 특약이 들어가있는 경우가 있는데, 이부분은 사전에 체크가 필요합니다.
분양 당첨시 기존 집 팔겠다고 확약해놓은 것인데, 안팔면 당첨이 취소됩니다.
3. 부동산 확인
그럴일은 없겠지만, 부동산 중개업소를 믿지 못하시겠다면,
네이버 거리뷰를 통해 부동산 간판과 연락처를 확인해보거나, 아래 사이트에서 확인 가능합니다.
1) 국가공간정보포털 접속(국가공간정보포털 (nsdi.go.kr))
국가공간정보포털
국가는 다양한 방법으로 공간정보 서비스를 제공하기 위해 노력해왔으나, 산재된 서비스 체계로 인해 공간정보 활용에 어려움이 있었습니다. 그래서 국가·공공·민간에서 생산한 공간정보를
www.nsdi.go.kr
2)열람공간 - 부동산중개업조회
3)지역과 사무소 상호명, 공인중개사 성명, 전화번호로 조회!
4. 분양권 중도금 대출이 있다면 승계여부 사전 확인
그외에는 중도금 대출이 있는 경우 승계가 가능한지
미리 매도자 대출 은행에 전화해서 승계여부를 확인하시면 좋습니다.
참고로 규제지역 내 중도금 대출1건과 비규제지역 중도금대출 1건으로 1세대당 총 2건의 중도금대출이 가능합니다. 하지만 규제지역 중도금대출이 먼저 실행되어야하며, 그 후 비규제지역 분양권에 대한 중도금대출을 실행하여야만 2건이 실행됩니다. 비규제지역 중도금대출 후 규제지역은 중도금대출이 되지 않습니다.
분양권을 팔때 드는 양도세 부분은 손피를 포함해 다음 포스팅에서 다뤄보겠습니다.
세 줄 요약
1. 분양권은 매도자가 낸 돈 + 프리미엄(P)이 내가 필요한 돈!
2. 분양권은 취득세 없음. 양도세만 있음
3. 분양권 살때 명의자,실제 권리가 있는지, 부동산은 문제없는지, 중도금대출 실행/승계 가능여부 쳌!
궁금하신 점 댓글 달아주시면 아는 범위에서는 최대한 알려드리겠습니다!
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