안녕하세요, 부자아빠(Rich papa)입니다!
지난번 분양권 투자 개념과 관련규제, 관련 자금과 주의사항에 이어
2021.06.25 - [서울, 내 살집 마련하기/부동산 투자] - 부동산으로 부자되자! [분양권 투자란? 규제지역별 전매제한?]
2021.07.03 - [서울, 내 살집 마련하기/부동산 투자] - 부동산으로 부자되자! [분양권 매수 자금과 세금, 계약 전 주의사항 알아보기 ]
실무적으로 분양권 거래시 알아야 할 매수자 양도세 부담, 손피 개념에 대해 설명드리겠습니다.
매수자 양도세 부담, 손피의 개념
손피는 매도자 손에 떨어지는 프리미엄(P) 가격을 말함
일단 네이버 부동산에서 거래가능한 분양권을 찾아봅니다.
대표 비규제지역인 거제에 있는 유로스카이 단지를 보면 아래 와 같이 분양권 물건이 쭉 나오는데요.
잘 읽어보시면 "매수자 양도세 부담 조건", "손피 10,000만원"이라고 써져있는게 보이시죠?
분양권 거래시 대표적인 계약 시 활용하는 방안인데 생각보다 헷갈리니 개념을 잘 잡아두는게 중요합니다.
현재 분양권 가격 = 분양가격 중 당첨자 납입금액 + 프리미엄(P)으로 구성되죠.
납입금액은 승계하기 때문에 프리미엄이 얼마가 붙었느냐로 분양권 차익이 정해집니다.
손피는 쉽게 말해 매수자 손에 이만큼의 프리미엄(P)를 주면 팔겠다는 뜻인데,
보통은 매도(분양권 파는사람)자가 프리미엄만큼의 양도차익을 얻기때문에 양도세가 나오죠.
현재 기준으로 취득후 1년 내 매도는 지역무관 양도세율이 70%(지방교육세 포함 77%)입니다.
그럼 이 양도세를 매도자가 내야하는데, 이 양도세를 매수자가 대신 내게 하고 나에게 "손피"를 보장하는 개념이라고 보시면 됩니다.
그런데 양도세를 매수자가 대신 내게 되면 세법상 문제가 발생하는데요. 매수자가 대신 내는 양도세만큼 매도자가 과세없이 이득을 얻게 되죠? 그래서 매수자가 대신 낸 양도세에 대해서도 다시한번 양도세를 과세합니다.
예시를 통해 살펴볼까요
2번째 물건을 예시로 손피 1억을 요구하고 있습니다.
개념적 이해를 위해서는 아래와 같이 계산하면 되는데요.
그럼 1억을 손피로 얻으려면 매수자는 1억에 대해 77%의 양도세 7,700만원이 부과(1차 양도세)됩니다.
매수자가 이 7700만원을 대신 내죠.
그럼 이 7,700만원에 대해서도 7700만원의 77%인 5,929만원이 부과(2차 양도세)됩니다.
매수자가 이 5929만원도 대신 냅니다.
그럼 손피 1억 + 7,700만원 + 5,929만원을 합친 총 23,629만원이 이 매수자가 총 부담할 금액이 됩니다.
이 중 1억만 매도자에게 입금하고, 나머지 양도세는 세무서에 잘 납부하면됩니다.
납부주체는 거래시 명확히 협의 기재해야합니다.
그럼 이 매수자가 부동산 거래 신고할때 금액은 얼마로해야할까요?
손피 1억과 1차 양도세 7700만원을 합친 1억7700만원을 매수인의 취득가액으로 합니다.
1,2차 양도세를 모두 합친 23,629만원을 매수인 취득가로 보지 않는 이유는 아래 판결에 나오는데요,
최초 1회차 양도세만 산입해야 양도세 과세 시기가 명확히 정해지기 때문에 그렇다고합니다만, 이건 넘어가세요 ㅎㅎ
정리하면 이렇게 됩니다.
복잡한데 왜 하는거죠?
매수자는 싸게 매수하고, 매도자는 동일한 이득을 얻음
이익이 크니까 하겠죠?
매도자가 1억을 얻으려면 일반 거래시 얼마에 매도해야 할지 계산해보면 답이 나옵니다.
계산하면 프리미엄 43,478만원에 매도했을 경우에 1억이 내손(매도자)에 떨어집니다.
검산을 해보실 분은 프리미엄(43,478만원)- 양도세(43,478*77%) = 1억이 나온다는 걸 알 수 있습니다.
손피로 계산한 거래금액(23,629만원)과 비교하면 거의 2억 가까운 차이가 있죠?
양도세율이 높아질수록 손피 거래의 이득이 굉장히 커집니다.
위 두개를 놓고 비교하면 아래와 같습니다.
손피는 합법인가요? 불법인가요?
양도세 매수자 부담거래는 합법이고 실무적으로 많이 쓰입니다.
손피로 양도세 2번을 모두 납부하면 과세당국 입장에서 손해가 없습니다.
그런 취지에서 관련 판례도 매수자 양도세 부담부 계약에 대해 합법으로 판결한바 있습니다.
요약하면 최초 1회에 대한 양도세를 양도가액에 합산하면 합법.( 대신 내는 양도세의 양도세도 내라는거죠)
○ 국심90서101, 1990.03.23
【요약】
양수자가 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동세액을 양도가액에 합산함.
【판결이유】
소득세법 제23조 제4항에서는 “양도가액은 그 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 동법 시행령 제170조 제1항 단서에서는 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 동법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다라고 규정하고 있고, 제4항에서는 법 제23조 제4항 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. “1. 국가·지방자치단체·기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우(2, 3 생략)”라고 규정하고 있다. 또 실지거래가액에의거 과세하는 경우에 있어서, 당청예규 재산 01254-386(1985. 2. 5)에서 “자산양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 경우에 매입자가 대신 부담한 양도소득세는 양도가액에 산입하는 것임”이라고 규정하고 있음.
다음으로 이 건 사실관계를 보면, 청구인은 쟁점토지를 (주)○○고속에 양도함에 있어서 양수자인 ○○고속이 양도소득세등을 무한 부담한다는 각 조건으로 1989년 3월 4일 1,680,000,000원에 양도한 후 양도소득세등 상당액 726,906,165원을 양도금액 1,680,000,000원에 산입하여 쟁점토지의 양도가액을 2,406,906,165원으로 하여 1989년 3월 31일 자산양도차익예정신고 및 자진납부를 하였는바, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 2,406,906,140원으로 하여 계산된 양수자 부담 양도소득세등 상당액 1,072,980,140원을 양도금액 1,680,000,000원에 산입하여 양도가액 2,752,980,140원으로 과세하였음.
이는 이미 청구인이 스스로 실지양도가액에 양도소득세등 726,906,165원을(1회) 산입하여 예정신고 및 자진납부한데 대하여 또다시 양도소득세등 346,073,975원을(2회) 산입과세한 것이 된다. 그러나 전시한 당청예규에서 “자산양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 경우에 매입자가 대신 부담한 양도소득세는 양도가액에 산입한다”라고 하는 것은 양도소득세 등을 예측할 수 있는 1회만을 산입하는 것으로 보아야 한다. 왜냐하면, 매수자가 부담한 양도소득세를 양도가액에 포함시키는 것은 예컨대, 이 건과 같이 어떤 부동산을 17억원에 양도한 경우 세금이 7억원인바, 이를 매수자가 부담할 때는 매도자에게 24억원에 양도한 결과가 되어 국가가 받을 세금이 10억원이 됨에도 만약 매수자가 부담한 7억원을 양도가액에 포함시키지 않으면 3억원의 탈세를 추징할 수 없기 때문임.
따라서 국가는 24억원에 대한 세금 10억원만 양도소득세로 징수하면 되는 것이지, 그 후 매수자가 양도소득세를 계속 부담한다고 해서 그것이 양도자에게 어떤 이익을 주어 양도가액에 영향을 주는 것이 아니므로 추가로 계속하여 추징할 수 없다 하겠음.
따라서 제1회의 양도소득세만이 양도가액에 포함됨. 또 만일 무한히 양도소득세를 포함한다고 하면, 양도가액이 무한히 계산되어 양도시기 및 양도가액이 불분명하게 되는 결과로 인하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 없게 될 것임.
손피 계산표
중개료 150만원, 인적공제 250만원, 양도세 70%(1년 이내 매도) 기준으로 작성해보았습니다.
일반적으로는 중개사도 끼고, 인적공제 250만원을 공제받는데, 1차 양도세 계산시에 손피 - 중개료,인적공제(350만원)을 차감하여 양도차익에 대해 양도세 77%를 적용하여 계산하면 됩니다.
엑셀은 필요하시면 비덧으로 메일주소 남겨주시면 보내드릴게요.
세 줄 요약
1. 손도세 높을 수록 손피가 이득
2. 손피는 합법
3. 계산은 복잡하니 거래시 세무사 잘 껴야함
궁금하신 점 댓글 달아주시면 아는 범위에서는 최대한 알려드리겠습니다!
구독도 부탁드려요!
'서울, 내 살집 마련하기 > 부동산 투자' 카테고리의 다른 글
| [재개발 투자] 재개발 입주권과 구축아파트 투자 수익률 비교 : 관리처분 이후 투자시 현실 수익률에 대한 고찰 : 현재 진행형 (0) | 2022.04.04 |
|---|---|
| 부동산으로 부자되자!!![전월세전환율, 전세 월세 전환 계산방법, 전세계약을 월세계약으로..] (0) | 2022.02.21 |
| 부동산으로 부자되자!!![부동산 대출 : DSR 이란? DSR 대출한도 계산 방법] (0) | 2021.07.27 |
| 부동산으로 부자되자! [분양권 매수 자금과 세금, 계약 전 주의사항 알아보기 ] (0) | 2021.07.03 |
| 부동산으로 부자되자! [분양권 투자란? 규제지역별 전매제한?] (2) | 2021.06.25 |