[부동산Tip] 전세계약 연장 : 임대인이 임대사업자인 경우 연장 계약시 계약갱신청구권 사용?미사용? : 계약갱신청구권과 갱신청구권 차이

 

안녕하세요, 부자아빠(Rich papa)입니다!

 

20.7.31일 시행된 임대차 3법이 나온지도 2년이 다되어갑니다.

 

전세계약 관련 각종 분쟁이 벌어지고 있는데요,

오늘은 내가 전세계약한 아파트의 임대인이 주택임대사업자인 경우에, 

계약갱신청구권과 관련된 내용이 인터넷상 너무나 혼재되어있어 관련 정보를 찾아보고 정리해보고자합니다.

 

 

 

 

주택임대사업자?

아파트 전세계약 시 유요한 주택임대 사업자는 4년 단기 임대사업자와 8년 장기임대 사업자가 있습니다.

 

22년 현재는 아파트 대상으로는 모두 폐지되어 기존 임대사업자분들만 지위를 유지하고 있습니다. 아파트 임대 사업자는 임대 기간이 종료한 경우, 임대사업자가 자동으로 말소됩니다.

 

이러다보니 주택임대사업자가 보유한 아파트에 전세계약의 만기가 도래한 경우 각종 분쟁이 많아지고 있습니다.

 

왜냐하면 임대사업자는 세제혜택을 누리는 대신 아래와 같이 임대료 증액 한도(5%)가 있어서 임대기간동안 임대료를 높게 올리지 못했고, 또 임차인의 재계약 요구를 거절할 권리가 없기 때문입니다.

 

 

임대사업자 의무사항으로

임대사업자의 임대주택의 임대료는 재계약시 5% 초과하여 인상 못합니다.

1년 이후 증액할 수 있지만 임차인은 1년계약하고 2년 살 수 있으므로 실상 못올립니다.

 

특히 임차인이 전세기간 만료 후 재계약 요청에 대해서 몇가지 사유 빼고는 거절할 수도 없습니다.

그래서 보통 임대사업자 내면서 임대기간동안은 전세금 5%밖에 못올릴 계산을 다 해놓고 임대를 돌리죠. 

 

임대사업자는 아래 민간임대주택에 관한 특별법 , 흔히 민특법 이라고 불리는 법규를 따르는데, 법령이 궁금하신 분은 원문을 보시길..

 

 

 

 

임대차 3법과 계약갱신청구권의 등장

이런 상황에서 20년 7월 31일 그 유명한 임대차 3법이 등장합니다.

 

그 중에서도 계약갱신청구권은 아래와 같이 주택임대차보호법 상 법령으로 반영되었죠.

(위 임대사업자가 따르는 민특법과, 임차인의 기본적인 권한을 보호하는 주임법이 각기 다른 법령임을 꼭 아셔야해요)

 

요약하면 임대차 계약 만료일 6개월~2개월 전까지 임차인이 계약갱신청구권을 사용하고자 하면 1회에 한해 무조건 2년이 재계약됩니다. 임대인이 직접 들어와서 사는 등의 예외는 아래 조문을 참고하시면 됩니다.

 

참고로 임대차 3법 시행전에는 임차인은 1개월전까지 통보하면 됐는데, 2개월로 줄어들었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

창과 방패

 

이렇다보니 주택임대사업자인 임대인은 임대차3법 이전에도 기존 세입자에게 5%인상밖에 못하고, 재계약을 무조건 수용하여야만 했는데, 임대차 3법의 등장으로 최장 2년동안 또 5%인상밖에 못하는 상황이 벌어지게 되었습니다.

 

임대인 입장에서는 임대사업자 기간 내 전세 계약 후 재계약을 할 경우 

특약사항에 계약갱신청구권을 사용한 것으로 한다는 식의 특약을 넣고,

 

임차인 입장에서는 이를 모르고 해당 특약을 넣고 계약을 하게 되어 , 전세계약기간이 유지되는 중에 임대사업자 기간이 종료되어 자동말소되어 버리면 갱신청구권을 사용하지 못하고 집에서 쫓겨나는 상황이 발생하였으며, 이로 인한 분쟁이 많다고 합니다. 창과 방패의 싸움 같죠.

 

이렇다보니 주택 결론적으로 임대인이든 임차인이든

 

1. 민특법상 임대사업자는 임차인의 계약연장 요구를 거절할 수 없는 권리(근히 갱신청구권, 갱신요구권)와

2. 주임법상 1회에 한해 계약 연장 청구를 할 수 있는 권리(흔히 계약갱신청구권)이 명확히 다름을 이해하여야합니다.

 

 

임대인과 임차인의 각기 다른 전략

 

 

임차인은 임대사업자와 전세 계약을 연장하면서 민특법상 임대사업자가 계약연장 요구를 거절하지 못하는 상황을 이용하여 주임법상 계약갱신청구권을 사용하지않고 전세 계약을 연장하는 전략을 써야합니다.

 

예를 들어 임대인이 8년 임대사업자인데, 4년차에 내가 계약을 했고, 6년차에 재계약시 계약갱신청구권을 사용하지않고 5%만 인상 후 재계약을 체결한 후에, 8년차 재계약시 임대인이 임대사업자가 말소되었을 때, 계약갱신청구권을 사용하여 5%만 인상 후 2년 더 전세계약을 끌고가 6년간 안정적인 주거환경을 꾀할 수 있습니다.

 

임대인은 전세 계약 연장시 갱신청구권을 이용하여 전세계약이 연장하게 됨을 계약서에 명기하여 향후 임대사업자 말소 후 분쟁이 발생할 경우 임차인이 계약갱신청구권을 미리 사용하도록 유도하는 전략을 써야합니다.

(임차인이 계약갱신청구권을 하고자하지 않았는데, 임대인이 마음대로 계약서에 넣고, 이를 임차인이 모르고 계약에 임한 경우 등 케이스가 워낙 다양하고  분쟁이 많고, 아직 결론나지 않은 경우도 많다고 하네요~!)

 

사람 사는 집이 쌍방의 전략의 대상으로 전락한 것 같은 느낌은 씁쓸하지만, 누군가에게는 소중한 재산, 누군가에는 지켜야할 소중한 보금자리이므로 임대인과 임차인이 서로의 상황을 잘 이해하고 적정한 선에서 아름다운 합의를 이루어내는 것이 좋겠습니다.

 

현재 아파트는 임대사업자가 폐지되었지만 일반 빌라나 다세대에는 유지되고 있으므로 꼭 알아두시고,

아파트도 곧 임대사업자가 부활한다는 추측도 있으니 임대차 3법 중 계약갱신청구권이 유지되는 동안은 위 두가지 내용을 꼭 알아두세요~

 

 

---

세 줄 요약

---

 

 

 1. 임대사업자는 의무임대기간 동안 재계약 거절못하고 5% 이내만 임대료 인상할 수 있음

 2. 임차인은 임대사업자 집을 임차할 경우 임대기간 중 재계약할 때 갱신청구권 쓸 필요없음

 3. 임대인은 임대기간 중 임차인의 갱신청구권을 빨리 사용하도록 해야함 

 4. 그래도 서로 적당히 양보하며 살아야 하는게 세상...

 

 

궁금하신 점 댓글 달아주시면 아는 범위에서는 최대한 알려드리겠습니다!

 

구독도 부탁드려요!